Casa al mare o in montagna, strategie di investimento
Il boom delle vacanze in appartamento trasforma l'acquisto delle seconde case in un investimento che può rendere anche il 10 per cento annuo, al netto delle tasse.
Il trend del momento?
Eletta come tipologia di alloggio preferita in assoluto dagli italiani in seguito alla pandemia, l'abitazione privata rappresenta infatti un trend consolidato, come attesta l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico di F.I.M.A.A. e Nomisma. Secondo l’investitore professionista Cesare Rosati, fondatore della IoInvesto Academy - che proprio sul tema degli investimenti immobiliari propone corsi destinati anche ai neofiti, della durata di 18 mesi - «il boom di locazioni e compravendite di seconde case, che oggi in Italia rappresenta quasi il 10% sul totale, dimostra come il trend sia tutt’altro che passeggero. I turisti continuano a preferire l’affitto, non soltanto per una questione economica e di maggiore privacy, ma anche in un’ottica di sicurezza sanitaria». L’acquisto di unità abitative destinate alla locazione è una costante importante nel panorama immobiliare italiano, soprattutto in risposta al ristagno di mercato sperimentato da maggio 2020. «Questo investimento offre grandi potenzialità, e una rendita fra l'8 e il 10 %, purché venga approcciato nel modo giusto», continua Rosati. «Oggi in particolare le persone si riaffacciano sull’acquisto di seconde case a causa della difficoltà di trovarle in affitto, ma anche per farle fruttare durante la bassa stagione. Anzitutto, è sempre consigliabile comprare in località dove si vive durante tutto l’arco dell’anno e possibilmente dove sono in programma fiere ed eventi. Il secondo aspetto da considerare è sicuramente la posizione, che dev’essere attraente e di richiamo, il più possibile vicino ai centri di interesse (la spiaggia, per dire, o gli impianti sciistici) in modo da garantire un tasso di occupazione prossimo al 100%, se si lavora soltanto in alta stagione».
Qual è la strategia corretta per investire bene in un immobile?
«Noi consigliamo sempre il metodo T.E.S.T.A., che prevede cinque passaggi fondamentali: scegliere l'immobile giusto; esaminarne gli aspetti legali, urbanistici e operativi; realizzare un business plan, cercando di non farsi condizionare dall'emozione che suscita l'appartamento in sé, ma focalizzandosi sull'aspetto economico; verificare in anticipo rischi e possibili errori; e quindi agire con la negoziazione d'acquisto, l'eventuale mutuo e ristrutturazione. Per arrivare infine alla vendita o, in questo caso, alla locazione».
E qual è la tipologia di appartamento che offre maggiori possibilità?
«L'ideale è un taglio superiore agli 80 mq, che risulti attrattivo anche per famiglie e gruppi di amici, con almeno due camere da letto, due bagni, un soggiorno, la cucina e possibilmente una zona esterna».
Meglio il mare o la montagna?
«Dipende dalle preferenze personali, perché una seconda casa consente anche al proprietario di programmarsi soggiorni di relax. La montagna ha il vantaggio di essere appetibile sempre, specie durante la stagione invernale, ma in alcune località marine gli affitti durante la sola stagione estiva possono rendere altrettanto se non di più».
Qual è la prima regola, per fare un affare?
«Acquistare a un prezzo inferiore a quello di mercato, ovviamente. In questo caso, la locazione può rendere addirittura tra il 15 e il 20% all'anno. Per riuscirci esistono diverse strategie, che richiedono però una buona conoscenza del settore o comunque una preparazione preventiva. Per esempio, si può puntare su immobili che necessitano di ristrutturazione che il proprietario non ha la possibilità o l'interesse di affrontare. O intercettare sul web gli appartamenti prima che finiscano nelle aste giudiziarie, ormai troppo frequentate. O, ancora, puntare alla cessione del credito ipotecario, di fatto rilevando un mutuo in sofferenza, ma si tratta di una strategia che richiede esperienza».
L'IMU sulle seconde case e le tasse d'acquisto, però, non sono irrilevanti…
«È vero, ma nonostante tutto l'investimento conviene. E per realizzarlo perfino l'ipotesi di un mutuo, con tutti i calcoli e le accortezze del caso, non è da scartare. Si tratta infatti di un “debito buono”, finalizzato cioè a un guadagno, che per altro permette un abbattimento fiscale».
Dopo l'acquisto, come muoversi per affittare senza problemi?
«Airbnb funziona benissimo. Così come le agenzie specializzate, che a fronte di una percentuale di circa il 30% sui ricavi si occupano di tutto. Dalla locazione vera e propria all'accoglienza degli ospiti, fino alle alle pulizie e al cambio della biancheria».